آشنایی با انواع قراردادهای ملکی+ مهمترین نکات

یکی از رایجترین و مهمترین توافقات میان مردم، قراردادهای ملکی است. نکته جالب اینجاست که بدانید معاملات املاک یکی از اصلی ترین موضوعاتی است که روزانه پرونده های حقوقی و کیفری زیادی را به خود اختصاص داده و مسائل بزرگی را پیش پای طرفین قرارداد گذاشته است.

بهترین راه جلوگیری از وقایع اینگونه اختلافات و مسائل، آگاهی از قراردادهای ملکی مختلف و نحوه تنظیم آن است. به همین دلیل در این مقاله قصد داریم تا شما را با انواع قراردادهای املاک و مهمترین نکات آن آشنا کنیم. با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

قرارداد ملکی چیست و بین چه کسانی منعقد می شود؟

قبل از اینکه به سراغ مهمترین انواع قراردادهای املاک و مستغلات بپردازیم، بهتر است تعریفی را از این قرارداد بیان کنیم:

به بیانی ساده، قراردادهای ملکی توافقاتی با موضوع ملک میان مردم هستند. در واقع هر توافقی که میان اشخاص منعقد شود و موضوع آن ملک اعم از زمین، خانه، آپارتمان و .. باشد را قرارداد ملکی می نامند.

نحوه نوشتن قرارداد ملکی به قدری مهم است که کوچکترین بی توجهی به نکات و ناآشنایی با اصطلاحات حقوقی، زمینه ساز اختلافاتی بزرگ و در نهایت ایجاد ضرر و زیان خواهد شد. چه بسا بسیاری از افرادی که سال‌هاست درگیر پرونده های املاک هستند، با تنظیم قرارداد ملکی صحیح و اصولی می‌توانستند از این همه هدر رفتن زمان و انرژی و پول جلوگیری کنند.

از این رو به شما توصیه می‌کنیم چنانچه قصد دارید معامله‌ی ملکی منعقد کنید، با استفاده از قراردادی که توسط وکلای متخصص در زمینه ملک تنظیم شده است، به بهترین شکل از حقوق و منافع خود محافظت کنید. در این راستا، متخصصین مجموعه حقوقی وکیل‌باشی برای شما انواع قرارداد ملکی را تهیه و تنظیم نموده‌اند. شما می‌توانید به راحتی با تهیه فرم مورد نظر خود، به دو نسخه WORDوPDF آن دسترسی داشته و همچنین از مشاوره حقوقی رایگان وکلای تیم بهره‌مند شوید.

انواع قراردادهای ملکی کدامند؟

در این قسمت قصد داریم برای شما از مهمترین معاملات املاکی بگوییم که میان مردم صورت می‌گیرد:

·         قرارداد خرید و فروش ملک {بیع ساختمان}:

قرارداد خرید و فروش ملک یک سند حقوقی و کتبی است که به عنوان مدرکی برای انتقال مالکیت یک ملک به شخص دیگر استفاده می‌شود. در واقع، این قرارداد شامل تمام شرایط، توافقات و تعهداتی است که فروشنده و خریدار در مورد فروش و خرید ملک با هم می‌بندند.

·         قرارداد هبه ملک؛ قرارداد ملکی رایگان!:

قرارداد هبه ساختمان، عقدی است که به منظور انتقال مالکیت یک ساختمان به شخص دیگر به صورت رایگان و مجانی، از طریق اهدای ملک از طرف مالک اصلی {واهب} به شخص دیگر{متهب}، امضا می‌شود. در این توافق، شرایط و موارد مربوط به هبه ملک به شخص دیگر، نحوه انجام این امر، هر گونه شرط یا محدودیتی که مالک اصلی ممکن است در قرارداد درج کند و در نهایت سایر شروط مورد نظر ذکر می‌شود.

·         قرارداد واگذاری ملک به دیگری:

"واگذاشتن ملک یا به عبارتی دیگر انتقال یا واگذاری ملک به فرد دیگری که ممکن است معوض یا غیر‌معوض باشد، به معنای این است که صاحب یک ملک {اعم از خانه، زمین و آپارتمان و ...} را به دیگری تملیک یا منتقل کرده و در اصطلاح عرفی سند به نام او می‌زند."

در واقع، واگذاری ملک به معنای انتقال حقوق مالکیت یک ملک به فرد دیگری است. به عبارت دیگر، واگذاری ملک به معنای انتقال مالکیت یک ملک به فرد دیگری است. این انتقال می‌تواند به صورت رسمی و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام شود.

واگذاری ملک ممکن است به صورت فروش، وصول بدهی، ادغام، ارث بردن، هبه، و یا به هر شکل دیگری باشد. در هر صورت، انتقال حقوق مالکیت باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، نظیر قوانین مالیاتی، قوانین ملکی و ... صورت گیرد.

·         قرارداد معاوضه املاک:

باید اذعان داشت، قرارداد معاوضه ملک یکی از انواع قرارداد ملکی است که میان معاوض و متعاوض برقرار شده و به موجب آن دو یا چند نفر به تبادل دارایی‌های غیر منقول خود مانند زمین، خانه یا آپارتمان با ملک طرف مقابل می‌پردازند."

در قرارداد معاوضه ملک، شرایط و جزئیات معامله می‌بایست مشخص  گردد. این شرایط می‌تواند شامل شرایط انتقال ملک، شرایط تحویل و تسلیم ملک و همچنین سایر مواردی باشد که طرفین قبل از انعقاد توافق در آن باره توافق کرده‌اند.

·         قرارداد پیش فروش ساختمان:

در پیش فروش ساختمان که مربوط به سازه نیمه کاره است، پیش خریدار در ازای پرداختی مبلغی کمتر از مبلغ ساختمان کامل، مالک آپارتمانی می‌شود که در آتیه ساخته خواهد شد.

مطابق ماده 1 قانون پیش خرید آپارتمان:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

·         قرارداد مشارکت در ساخت:

 در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملکی که عمدتاً قدیمی و کلنگی است را در اختیار سازنده می‌گذارد؛ طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد، به ایفای نقش می‌پردازد و تعهد می‌کند که احداث پروژه و ساخت سازه را بر عهده گیرد. سازنده نیز در پروژه ساخت و ساز، آورده ای دارد، آن هم شامل هزینه هایی می شود که او باید برای ساخت سازه ساختمان، پرداخت نماید.

مهمترین نکات تنظیم قراردادهای ملکی:

به خوبی می‌دانید که تنظیم قرارداد ملکی و نحوه نوشتن آن، نقش بسیار کلیدی در جلوگیری و وقوع اختلاف میان متعاملین خواهد داشت. تنظیم قراردادهای املاک مستلزم رعایت نکاتی است که بهترین نتیجه را به ارمغان آورد. از جمله:

·         بررسی اسناد هویتی مالک:

قبل از خرید ملک، حتماً از اصیل بودن مدارک شناسایی فروشنده و همچنین از مالک بودن وی اطمینان پیدا کنید. در مواقعی که فروشنده با وکالت از مالک اقدام به معامله می‌کند، وکالت نامه رسمی وی را مورد بررسی قرار دهید.

·         تعیین موارد فسخ قرارداد ملکی:

عموم قراردادهای املاک عقدی لازم محسوب می‌شود؛ به این معنا که جزء در موارد مصرح قانونی{انواع خیارات} قابل فسخ نخواهد بود. به همین دلیل، متعاملین ممکن است در متن قرارداد ملک، برای خود مواردی را جهت داشتن حق فسخ یک طرفه قرارداد را لحاظ کنند.

·         بررسی دقیق امکانات و شرایط ملک و تطبیق آن با متن قرارداد:

قبل از اقدام به امضای قرارداد ملک، به ویژه قرارداد بیع ساختمان، حتماً امکانات و ویژگی های آن را با متن قرارداد وفق دهید. متراژ ملک، پارکینگ، انشعابات و ... از مواردی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.