چگونه دستور تخلیه مستاجر را بگیریم؟

در حال حاضر تمامی شرایط قانونی تنظیم اجاره نامه، عدم تخلیه مستاجر در موعد مقرر، عدم پرداخت اجاره بها، شارژ، خسارات وارده به ملک و… به طور کلی هر چه بین موجر و مستاجر است، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشد، در ادامه قصد داریم شایع‌ترین اختلاف موجر و مستاجر که با پایان قرارداد اجاره به وجود می آید را با وکیل تخلیه ملک بررسی نماییم.

در صورتی که قرارداد اجاره منقضی گردد و مدت اجاره به پایان برسد مستاجر موظف است ملک را تخلیه و تحویل موجِر بدهد، در صورتی که از تخلیه و تحویل ملک به موجِر خودداری نماید، موجِر نمی‌تواند شخصا اقدام به تخلیه نماید، بلکه باید با اقدام قضایی برای اخذ دستور تخلیه مستاجر یا حکم تخلیه اقدام نماید و از مراجع ذیصلاح قضایی، ملک خود را به صورت تخلیه تحویل بگیرد.

در ابتدا برای بررسی شرایط قانونی، مدارک، مراحل اخذ دستور تخلیه مستاجر با حکم تخلیه باید به فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه بپردازیم.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه را در ۲ مورد میتوان بررسی نمود.

• فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه در خصوص نحوه تنظیم قرارداد اجاره:

مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۷ قراردادهای اجاره باید با قید مدت اجاره در ۲ نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و همچنین به وسیله دو نفر به عنوان شهود گواهی گردد.

در نظر داشته باشید در صورتی که اجاره نامه شرایط فوق نداشته باشد یعنی شفاهی باشد یا توسط دو نفر به عنوان شاهد امضاء نشده باشد قانونی است، ولیکن چنانچه مستاجر در پایان قرارداد اجاره تخلیه نکند، نمیتوان دستور تخلیه مستاجر را گرفت، بلکه باید برای حکم تخلیه اقدام نمود.

به عبارت دیگر، چنانچه اجاره نامه مکتوب و به امضا موجر و مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد میتوان برای دستور تخلیه مستاجر اقدام نمود و در صورتی که یکی از موارد فوق را نداشته باشد باید برای حکم تخلیه اقدام کرد.

• فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه در خصوص نحوه رسیدگی:

دستور تخلیه مستاجر، همان تخلیه فوری است، بدین جهت که با ثبت دادخواست دستور تخلیه مستاجر، تنها یک جلسه رسیدگی برای حصول توافق و صلح و سازش در شورای حل اختلاف تشکیل می‌گیرد و در صورت عدم حصول توافق و صلح و سازش فی مابین موجر و مستاجر، دستور تخلیه مستاجر صادر خواهد شد و با درخواست موجر، پرونده به قسمت اجرای احکام شورای حل اختلاف جهت اجرای دستور تخلیه مستاجر ارسال می شود.

در صورتی که حکم تخلیه، نیازمند تعیین جلسه رسیدگی و بررسی شرایط و حقوق قانونی موجر و مستاجر توسط شورای حل اختلاف است و بعد از صدور و ابلاغ حکم تخلیه، ظرف مدت ۲۰ روز قابل اعتراض است و مستاجر می‌تواند نسبت به حکم تخلیه تجدیدنظرخواهی کند و پرونده از شورای حل اختلاف به دادگاه جهت رسیدگی ارسال خواهد شد.

بعد از رسیدگی در دادگاه و در صورت تایید حکم تخلیه توسط دادگاه پرونده به شورای حل اختلاف برمی‌گردد و دوباره برای مستاجر اجراییه (اخطار به مستاجر که ظرف ده روز تخلیه نماید) صادر خواهد در صورت انقضاء مدت ۱۰ روزه و عدم تخلیه توسط مستاجر، پرونده با درخواست موجر به قسمت اجرای احکام شورای حل اختلاف ارسال می‌شود و انجام مراحل تخلیه توسط اجرای احکام شروع می‌شود.

بنابراین دستور تخلیه مستاجر فوری و یک مرحله‌ای است و بلافاصله صادر می‌شود، ولیکن حکم‌ تخلیه ۲ مرحله و قابل اعتراض است و حتما باید مهلت بیست روزه تجدید نظرخواهی و مهلت ۱۰ روزه اجراییه به پایان برسد تا وارد مرحله اجرا شود، با بررسی صورت گرفته کاملا مشخص است که دستور تخلیه فوری و نیازمند گذراندن زمان زیادی نیست ولی حکم تخلیه در مقایسه با دستور تخلیه زمان‌بر و طولانی است.

گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟

گرفتن دستور تخلیه توسط وکیل ملکی معمولا بین ۱۰ روز تا یک ماه زمان خواهد برد ولی حکم تخلیه میتواند تا ۶ ماه هم زمان ببرد.

نحوه اجرای دستور تخلیه

بعد از صدور دستور تخلیه با درخواست موجِر پرونده به قسمت اجرای احکام شورای حل اختلاف ارسال خواهد شد مبلغ ودیعه مستاجر که نزد موجر است در این مرحله باید تماما به صندوق دادگستری واریز گردد.

در ابتدا به کلانتری مربوطه نامه زده می‌شود و نیاز است که با مراجعه به کلانتری به مستاجر ابلاغ شود که تخلیه نماید و در صورت عدم تخلیه در نهایت با همراهی دادورز اجرای حکم و نماینده دادستان و ماموران کلانتری برای تخلیه ملک اقدام خواهد شد، این روند در اجرای حکم تخلیه نیز صادق است.

در نظر داشته باشید اجرای دستور تخلیه مستاجر و یا حکم تخلیه، مرحله‌ای بسیار مهم، سخت و پیچیده است، مخصوصا اگر موجر از بابت اجاره بها و آب و برق و خسارات وارده مطالباتی از مستاجر داشته باشد.

نمونه رای دستور تخلیه فوری ملک

این مرحله نیازمند تجربه و آگاهی است و چه بسا که در صورت عدم تجربه و آگاهی در این خصوص اجرای تخلیه ملک، ممکن است ماه‌ها زمان ببرد، استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری مجرب در زمینه تخلیه مستاجر می‌تواند در کاهش زمان تخلیه ملک و همچنین هزینه‌های مالی شما بسیار موثر باشد.

دستور تخلیه فوری مغازه

موارد بررسی شده در بالا شامل تمامی امکان مسکونی، تجاری و اداری می‌باشد بنابراین در صورتی که ملک، مغازه تجاری باشد و مستاجر بعد از پایان مدت اجاره و انقضای قرارداد اجاره تخلیه و ملک را تحویل موجر ندهد، میتوان برای مغازه نیز جهت اخذ دستور تخلیه مستاجر یا همان تخلیه فوری اقدام نمود و در این خصوص تفاوتی بین ملک مسکونی و تجاری وجود ندارد.

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری ملک

دستور تخلیه در سال ۱۴۰۳

دستور تخلیه در سال ۱۴۰۳ همان قانون قبلی می‌باشد و در سال ۱۴۰۳ قانون جدیدی در این خصوص تصویب نشده و شرایط قانونی اخذ دستور تخلیه در سال ۱۴۰۳ هیچ تغییری نکرده است.

هزینه دادرسی دستور تخلیه

هزینه ثبت دادخواست دستور تخلیه معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است و معادل ۲۰۰ هزار تومان می‌باشد.

سوالات متداول

دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست؟

این دستور، در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

ماده قانونی دستور تخلیه فوری کدام است؟

ماده قانونی این دستور، ۲ و ۳ سال ۱۳۷۶ می‌باشد.