گرایش سازندگان بافت فرسوده به تسهیلات بانک مسکن

این تعداد پروژه مسکونی در حال ساخت در بافت های فرسوده طی سال 98 با توجه به رکود ساختمانی و افت شدید تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها در کل مناطق شهری، بیانگر سهم قابل توجه «پروژه های متکی به تسهیلات بانک مسکن» از کل ساخت و سازها است.

طی 10 ماه اول امسال پرونده ساخت 22 هزار و 732 واحد مسکونی در بافت های فرسوده در بانک مسکن برای تامین مالی ویژه، پذیرش شد که به معنای تصمیم سازندگان این پروژه ها برای دریافت تسهیلات نوسازی پرداختی توسط بانک مسکن است. این تعداد واحد مسکونی مطابق برآوردها از کل ساخت و سازهای درون بافت فرسوده، سهم نزدیک به 35 درصدی از این نوع پروژه های ساختمانی دارد.

آمارهایی که اخیراً توسط مسولان حوزه عمران و نوسازی بافت فرسوده در دولت اعلام شد حکایت از آن دارد که در یکسال 97 برای ساخت حدود 64 هزار واحد مسکونی در محدوده بافت های فرسوده، پروانه ساختمانی صادر شده است. از طرفی، در نیمه اول امسال تعداد واحدهای موجود در پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها تقریباً با تیراژ ساخت و سازهای سال 97 برابر بوده است. طبق گزارش های مرکز آمار ایران در نیمه اول سال 98 در کل شهرهای کشور 198 هزار واحد مسکونی ساخته شد که حدود 2 درصد بیشتر از پارسال بوده است. از این تعداد واحد مسکونی برآورد می شود بیش از 50 تا 55 هزار واحد مسکونی، در محدوده بافت های فرسوده احداث شده باشد. به این ترتیب و با توجه به تعداد واحدهایی که با تسهیلات نوسازی، در بافت های فرسوده احداث شده اند مشخص می شود، در ماه های گذشته از سال 98 از هر 10 واحد مسکونی که در بافت فرسوده ساخته شده حداقل سه واحد با تسهیلات نوسازی احداث شده است.

22 هزار و 732 واحدی که در 10 ماهه اول امسال با استفاده از تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در این مناطق احداث شده در قالب یک هزار و 818 پروژه ساختمانی توسط سازندگان در این مناطق به اجرا درآمده است. هر چند تا کنون قرارداد تامین مالی یک هزار و 818 واحد مسکونی از کل 22 هزار و 732 واحد مسکونی در حال ساخت در بافت فرسوده، بین سازندگان و بانک مسکن منعقد شده است اما پذیرش مابقی پروژه ها از سوی بانک به معنای اجرای آنها با تسهیلات ویژه نوسازی است.

بانک مسکن برای تامین مالی این تعداد پروژه نوسازی در بافت فرسوده تا کنون 288 میلیارد و 591 میلیون تومان تسهیلات پرداخت کرده است که البته این،‌ بخشی از کل تسهیلات است. مابقی تسهیلات به مرور زمان و متناسب با میزان پیشرفت فیزیکی پروژه ها پرداخت خواهد شد. کل مبلغ تسهیلاتی که بانک مسکن در قالب قرارداد مشارکت در ساخت به این تعداد پروژه نوسازی در بافت فرسوده پرداخت خواهد کرد 527 میلیارد و 791 میلیون تومان است که البته تاکنون 54 درصد از این مبلغ به سازنده ها پرداخت شده است.

به گزارش هیبنا در جریان رکود ساخت و ساز، سازندگان مسکن به دو دلیل تمایل دارند در بافت های فرسوده سرمایه گذاری کنند. دلیل اول قیمت پایین واحدهای مسکونی نوساز در بافت های فرسوده نسبت به دیگر مناطق شهری است که این موضوع باعث تسهیل فروش واحدها می شود و به نفع سازندگان است. دلیل دوم اما تسهیلات ویژه ای است که بانک مسکن در بافت فرسوده برای نوسازی پرداخت می کند. در این میان، نرخ سود پایین تر تسهیلات صندوق یکم و تسهیلات اوراق مسکن در بافت فرسوده کار خرید و فروش واحد مسکونی در بافت فرسوده را نسبت به دیگر مناطق هموار کرده است. مجموعه این شرایط در گرایش سازند ها به تسهیلات نوسازی بافت فرسوده موثر است.

در شهر تهران برای نوسازی بافت­فرسوده به سازنده­های غیرحرفه­ای حداکثر 100 میلیون تومان تسهیلات نوسازی تعلق می­گیرد. این تسهیلات شامل 50 میلیون تسهیلات با نرخ سود 9 درصد، 20 میلیون با نرخ سود 18 درصد و 30 میلیون تومان تسهیلات از محل اوراق با نرخ سود 16 درصد است. در این شهر چنانچه پروژه نوسازی توسط سازنده حرفه­ای انجام شود، سقف تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیدا می­کند و اگر سازنده حرفه­ای (توسعه­گر ساختمانی و دارای پروانه انبوه­سازی) برای نوسازی پلاک فرسوده از تکنولوژی­های جدید و فناوری­های نوین و کاهنده مصرف انرژی استفاده کند، سقف تسهیلات تا 170 میلیون تومان افزایش پیدا می­کند.

در سایر کلان­شهرها نیز سقف سه نوع تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به ترتیب 80 میلیون، 130 میلیون و 160 میلیون تومان است. بانک مسکن همچنین سقف این تسهیلات در سایر مراکز استان­ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت را به ترتیب 80 میلیون تومان، 120 میلیون تومان و 140 میلیون تومان تعیین کرده است. سقف تسهیلات براساس پوشش حداکثر 80 درصدی هزینه ساخت، تعلق می­گیرد.

در سایر شهرها نیز سقف تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به ترتیب 60 میلیون، 110 میلیون و 130 میلیون تومان است.