نرخ تسه را بازار تعیین می کند، نه بانک مسکن

به گزارش شمانیوز به نقل از هیبنا، در ماه های اخیر، به‌ویژه همزمان با رونق گرفتن بازار سرمایه، قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن هم به شکل فزآینده ای افزایش یافت؛ طوری که شرایط بازار نرخ این اوراق را به سمتی سوق داد که مغایر با اهداف اولیه بانک مسکن در کمک به خانه دار شدن مردم بود.بنابراین مسئولان بانک به فکر چاره افتادند وبا اقدامات موثری که در واقعی کردن قیمت تسه انجام دادند،توانستند نرخ اوراق تسهیلات را برای مصرف کنندگان واقعی تا25 درصد زیر سقف نرخ ماه های گذشته کاهش دهند. مسئولان بانک مسکن تأکید دارند که این بانک هیچ‌گاه در تعیین قیمت اوراق تسه دخالتی ندارد و همچون سایر ابزارهای بازار سرمایه،میزان عرضه و تقاضا است که قیمت اوراق تسه را مشخص میکند.

در این رابطه محسن کریمی؛ رئیس اداره کل نقدینگی و خزانه داری بانک مسکن در خصوص نقش اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در خانه دار کردن مردم و علت علاقه‌مندی آنان به استفاده از اوراق بانک مسکن برای خرید خانه گفت:اوراق گواهی حق تقدم، فرصت استفاده از تسهیلات مسکن رابدون نیاز به سپرده گذاری در اختیار متقاضیان مسکن قرار می دهد و با وجود این اوراق، خانواده ها همواره نسبت به تامین بخشی از مبلغ مورد نیاز برای خرید خانه از طریق دریافت تسهیلات از بانک مسکن اطمینان دارند.

وی افزود:در حال حاضر سقف مبلغ تسهیلات پرداختی برای هر خانواده بر روی یک پلاک ثبتی240 میلیون تومان است که نسبتاً رقم قابل توجهی محسوب میشود. با توجه به ساز و کارهای ایجاد شده در بانک طی سالیان گذشته و تجربه چندین ساله پرداخت تسهیلات، مدت زمان تشکیل پرونده تا دریافت تسهیلات نیز بسیار مطلوب بوده و خللی درانجام معاملات ایجاد نمی کند و خوشبختانه هر ساله بسیاری ازمردم به پشتوانه همین تسهیلات صاحب خانه می شوند.

کریمی ضمن ارایه گزارشی مقایسه ای از تغییرات قیمت اوراق در مدت حداقل 6 ماهه اخیر اظهار داشت:در ماه های پایانی سال گذشته قیمت اوراق گواهی حق تقدم،متعادل بود به نحوی که در سه ماهه منتهی به بهمن ماه سال1398 میانگین قیمت هر برگ اوراق صرفاً در محدوده 40 تا45 هزار تومان نوسان داشت؛ اما در اسفند ماه قیمت اوراق اندکی افزایش یافت و میانگین هر برگ اوراق به 55 هزار تومان رسید و مجدداً در فروردین ماه سال جاری قیمت ها تا حدودی کاهش یافت به نحوی که میانگین قیمت هر برگ اوراق به کمتر از48 هزار تومان رسید.

بررسی ها نشان می دهد افزایش قیمت اوراق از اواسط اردیبهشت ماه آغاز شد و از دلایل این افزایش می توان به هم زمانی چند عامل اشاره کرد که مهم‌ترین آنها انباشت تقاضای تسهیلات پس از شیوع ویروس کرونا، خریداری اوراق تسه توسط سرمایه گذاران غیرحرفه ای با تصور سرمایه گذاری در سهام و کاهش سفارشات فروش اوراق به دلیل عدم مراجعه برخی فروشندگان به کارگزاری ها و شعب بانک براساس توصیه های بهداشتی مبنی بر خودداری از ترددهای غیرضروری بوده است.

همچنین وی در پاسخ به این سوال که:آیا نظارتی بر روند عرضه و فروش این اوراق توسط مشتریان و یاسازمان بورس از سوی بانک مسکن با سایر مبادی قانونی دیگرصورت می‌گیرد ؟گفت:معاملات در فرابورس با سازوکارهای تعیین شده توسط سازمان بورس و اوراق بهادار انجام می شود و بانک هیچ گونه دخالتی در انجام معاملات ندارد؛ اما بدیهی است با توجه به اینکه میزان اوراق منتشر شده به مراتب بیشتر از تقاضای دریافت تسهیلات است و همچنین مدت اعتبار این اوراق نیز 2 سال می باشد،افزایش غیر منطقی قیمت آن نمی تواند تداوم داشته باشد و درنهایت سازوکار بازار منجر به تعادل در قیمت ها خواهد شد.

رئیس اداره کل نقدینگی و خزانه داری در پاسخ به سوال ،آیا قیمت این اوراق در دست بازار عرضه و تقاضاست یا می‌شودتا حدودی آن را از طریق مبادی خاص کنترل کرد ؟ابراز داشت:همچون سایر ابزارهای دیگر در بازار سرمایه، مانند سهام،اوراق بدهی، حق تقدم سهام و موارد دیگر، میزان عرضه وتقاضاست که قیمت این دارایی های مالی را مشخص می‌کند. عوامل دیگر قطعا از طریق تاثیر بر میزان عرضه و تقاضا برقیمت تاثیر خواهند داشت. به عنوان مثال ممکن است در برخی ایام سال تقاضای دریافت تسهیلات بیشتر و در زمان‌هایی‌کمترباشد که این موضوع نیز می تواند در صورت عدم تغییر عرضه برقیمت های اثر داشته باشد.

وی در خصوص تاثیر افزایش قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک برروند جذب منابع از طریق این حساب ها در بانک مسکن گفت:بدیهی است چنانچه بازدهی سپرده گذاران از فروش اوراق افزایش یابد تمایل بیشتری به سرمایه گذاری خواهند داشت امابا توجه به اینکه با گذشت زمان قیمت اوراق متناسب با تقاضای دریافت تسهیلات به تعادل می رسد. نوسانات شدید قیمت اعم ازکاهش و افزایش شدید برای سپرده گذاران مطلوب نبوده و ریسک بازدهی آنان را افزایش می دهد.مشتریان بانک به دلیل شخصیت ریسک گریز، عموماً تمایل به دریافت سودی یکنواخت از محل سپرده گذاری دارند.

آیا بانک مسکن اجازه ورود به مدیریت عرضه و تقاضای این اوراق در بازار را دارد درصورت پاسخ مثبت بودن بفرمایید بانک مسکن چه راهکارهایی برای ایجاد تعادل و ثبات در عرضه این اوراق به بازار خریداران مسکن را به کار خواهد بست؟

کریمی در پاسخ به این سوال گفت:مجددا تاکید می کنم که معاملات اوراق بر اساس سازوکارهای تعیین شده در فرابورس انجام می‌شود و بانک مسکن نقشی درانجام معاملات ندارد. اما اقداماتی که از سوی بانک می‌تواند برعرضه اوراق موثر باشد. به عنوان مثال در صورت افزایش جذب منابع در سپرده های ممتاز میزان انتشار اوراق افزایش خواهدیافت و این موضوع می تواند موجب کاهش قیمت اوراق شود. لذا اهمیت بازاریابی برای این محصول کاملا مشهود است. همچنین پیگیری برای ایجاد به موقع دارایی تسه برای مشتریان نیز از دیگر اقدامات بانک در این خصوص است که از طریق تعامل مناسب با شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه(سمات) تاکنون همواره به موقع و در موعد مقرر نسبت به ایجاد دارایی ها اقدام شده است.

وی در ادامه در پاسخ به این سوال که آیا قیمت این اوراق متاثر از قیمت مسکن است یا قیمت مسکن متاثر از قیمت این اوراق است ؟گفت:قیمت اوراق متاثر از میزان تقاضای تسهیلات و همچنین میزان انتشار اوراق است. چنانچه میزان انتشار اوراق را ثابت فرض کنیم، تغییرات قیمت مسکن می تواند منجر به تغییر تقاضای تسهیلات شود. به عنوان مثال افزایش قیمت مسکن در برخی موارد به دلیل کاهش قدرت خرید مردم تقاضای دریافت تسهیلات را کاهش می دهد و در برخی زمان ها به دلیل انتظارات تورمی آینده تقاضای بیشتری برای تسهیلات در پی دارد. لذا در شرایط مختلف اثر عوامل موثر بر قیمت نیز به اشکال متفاوتی بروز پیدامی کند.

رئیس اداره کل نقدینگی و خزانه داری بانک مسکن در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان یکی از علل افزایش قیمت اوراق را افزایش تمایل مردم به ورود به بازار سرمایه (بورس) را عنوان کرد،گفت:همانطور که قبلا نیز گفته شد اتفاقا یکی از عوامل موثر برافزایش تقاضای خرید اوراق، خرید اوراق توسط افراد تازه واردبه بورس با تصور سرمایه گذاری در سهام بوده است. این افرادبدون آشنایی با ابزارهای موجود در بازار سرمایه و همچنین عدم اطلاع از محدودیت چهار ماهه برای انجام معاملات اوراق نسبت به خریداری آن اقدام کردند. محدودیت مذکور به این معناست که خریدار اوراق، باید حداقل چهار ماه برای فروش مجدد آن،منتظر بماند. این محدودیت، با هدف کاهش سفته بازی درمعاملات اوراق وضع شده و با وجود آن امکان کسب سودهای مکرر از معاملات آن وجود ندارد.

وی در پایان به بیان توصیه هایی برای خریداران این اوراق پرداخت و گفت: به مشتریان گرامی بانک که خریدار اوراق گواهی حق تقدم هستند توصیه می‌کنم با کسب آگاهی کامل از ویژگی های این اوراق، متناسب با زمان انجام معامله مسکن و تشکیل پرونده نزدشعب بانک، با در نظر گرفتن مدت اعتبار اوراق، قیمت آنها را درنمادهای مختلف بررسی کرده تا بتوانند با کمترین هزینه نسبتبه خرید اوراق مورد نیاز اقدام کنند.

رصد معاملات روزهای اخیر حاکی از آن است که روند قیمت اوراق در نمادهای مختلف نزولی شده و با توجه به وضعیت واقعی مقدار عرضه و تقاضای تسه، انتظار می رود رشدناگهانی اخیر قیمت ها در اوراق تسه متوقف وقیمت‌ها متعادل شوند.

سخن پایانی...

علیرغم اینکه بانک مسکن هیچ گاه نقشی در تغییرات قیمت اوراقگواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نداشته، امامتاسفانه در برخی خبرها افزایش قیمت اخیر به بانک منتسب شده و به نحوی بانک در این موضوع مقصر جلوه داده شد. درحالی که با بررسی عوامل افزایش قیمت و سازوکار معاملات کاملا مشخص است که بانک مسکن نمی توانسته نقشی در این خصوص داشته باشد و از هیچ کوششی برای تامین منافع مشتریان خود دریغ نکرده است.