قیمت مسکن
قیمت مسکن سر به فلک کشید
اخیرا مرکز پژوهش‌های مجلس گزارشی را ناظر بر افزایش بدمسکنی در کشور ارائه کرده و راهکار بهینه آن را اجرائی‌شدن مسکن تدریجی دانسته است. در‌عین‌حال پیش‌تر نیز کارشناسان این حوزه، با در نظر گرفتن سهم ۷۰درصدی زمین در ساخت خانه، اعطای زمین به مردم با رویکرد ساخت تدریجی را بهترین راه برای سروسامان‌دادن به کل حوزه مسکن می‌دانستند.
به گزارش شمانیوز؛ اخیرا مرکز پژوهش‌های مجلس گزارشی را ناظر بر افزایش بدمسکنی در کشور ارائه کرده و راهکار بهینه آن را اجرائی‌شدن مسکن تدریجی دانسته است. در‌عین‌حال پیش‌تر نیز کارشناسان این حوزه، با در نظر گرفتن سهم ۷۰درصدی زمین در ساخت خانه، اعطای زمین به مردم با رویکرد ساخت تدریجی را بهترین راه برای سروسامان‌دادن به کل حوزه مسکن می‌دانستند.
۲۰ درصد ایرانی‌ها ساکن سکونتگاههای غیررسمی
سکونتگاههای غیررسمی مدلی از سکونت اجباری است که به دلیل عدم توان مالی در تأمین هزینه مسکن در محدوده شهری، افراد به مناطق خارج از محدوده شهری مهاجرت کرده و در آنجا ساکن می‌شوند. این مناطق بدون مجوز و خارج از برنامه‌‌ریزی رسمی و قانونی توسعه شهری (طرحهای جامع و تفصیلی) در محدوده یا حریم شهرها شکل گرفته‌‌اند. خانه‌های موجود در این مناطق، به دلیل آنکه خارج از محدوده شهری قرار دارند، زیرساخت‌های لازم را ندارند.
با توجه به اهمیت موضوع و اسکان بخش درخور توجهی از جمعیت کشور در این مناطق، سیاست‌گذاران به تنظیم اسناد و قوانین متعددی پرداخته‌اند.
اولین سند ملی توانمندسازی ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی مصوب سال 1382 و پس از آن در برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی پنجساله چهارم تا ششم مفادی به صورت مستقیم به این موضوع اختصاص دارد که در بودجه سالانه نیز انعکاس یافته است. اما همان‌طور که گزارش‌های رسمی نشان می‌دهند، سؤال اصلی در اینجا این است که چرا با وجود توجه مسئولان، این برنامه‌ها نتوانسته شرایط را بهبود ببخشد؟
دوپینگ فقر مسکن و بدمسکنی
طبق داده‌های رسمی گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با نام «بررسی سیاست‌‌ها و قوانین ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی در ایران و ارائه پیش‌‌نویس تقنینی بازنگری طرحهای توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی» که اخیرا منتشر شده است، سکونت در «خانه‌های غیررسمی و مناطق ممنوعه شهرها»، در حال پیشروی است. این پیشروی، هم از لحاظ جمعیت بوده است و هم از لحاظ گسترده‌تر‌‌شدن این پدیده و تسری آن به شهرهای کوچک. معنای دقیق تسری حاشیه‌نشینی به سایر شهرها و همچنین افزایش درصد آن در شهرها، این است که بخشی از شهروندان شهر که تا پیش از این در بخش‌ها و پهنه‌های داخل محدوده شهری سکونت داشته‌اند، دیگر از پس تأمین هزینه مسکن برنیامده و ناچار به خارج از محدوده شهر مهاجرت می‌کنند.
به عبارت بهتر، این افزایش بدمسکنی به معنای فقیرتر‌‌شدن مردم در مسکن است. البته پیش‌تر نیز بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی به مسئله فقر مسکن پرداخته بود. بر اساس این مطالعه با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنجساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، 55 درصد خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب محروم هستند.
فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب در سال 84 برابر با 24 درصد کل خانوار ایرانی بوده است؛ این میزان در ابتدای دهه 90 معادل 33 درصد خانوار، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال 98 معادل 36 درصد و در سال 1400 به 55 درصد افزایش یافته است. به این معنا که هم‌اکنون بیش از نیمی از خانوار ایرانی به مسکن مناسب و در استطاعت که هزینه تأمین آن برایشان کمتر از 30 درصد کل هزینه خانوار باشد، دسترسی ندارند.
فقر مسکن فلج‌کننده است
اما این آمار و ارقام از جهت دیگری نیز نشانگر شرایط اضطراری مسکن است. مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی و شاید اولویت‌دارترین کالا برای تأمین توسط خانواده‌ها، نقش مهمی را در ایجاد یا تهدید رفاه بازی می‌کند. با در نظر گرفتن این نکته و این مسئله که سهم مسکن از سبد خانوار به بیش از 38 درصد رسیده -طبق آمار رسمی مرکز آمار ایران- به این نتیجه خواهیم رسید که حداقل نیمی از مردم به دلیل بالابودن هزینه تأمین مسکن، با کاهش رفاه کلی زندگی مواجه هستند. به عبارت دیگر، هر خانواده‌ای با یک بودجه مشخص، در مواجهه با افزایش قیمت مسکن مجبور خواهد شد سهم دیگر موارد را کاهش داده تا بتواند این افزایش را تأمین کند که در صورت کلی به کاهش کیفیت زندگی یا رفاه منجر می‌شود. در نهایت می‌توان گفت ادامه روند فقر در مسکن مشخصا کیفیت زندگی را کاهش داده که پایین‌آمدن سلامت جسمی و روانی را می‌توان از تبعات آن دانست. در یک جمله می‌توان تشبیه کرد فقر مسکن فلج‌کننده است.
زمین، راه درمان اصلی
طبق داده‌های گزارش مرکز پژوهش‌ها، با بررسی مدل مواجه‌‌شدن حاکمیت در 70 سال اخیر با موضوع سکونتگاههای غیررسمی، پنج رویکرد کلی قابل احصا‌‌ست: پاکسازی و تخریب، جابه‌جایی و تأمین مسکن ارزان‌قیمت، واگذاری زمین، پیگیری و تأکید بر مهاجرت معکوس و توانمندسازی و ساماندهی. مرور تجارب این 70 سال نشان می‌دهد که این پنج رویکرد خصوصا مدل سلبی آن نتوانسته چالش حاشیه‌نشینی را حل کند. به همین دلیل در گزارش مذکور، راه برون‌رفت از این شرایط ناظر بر توانمندسازی خانوارهاست. در این گزارش، در توضیح این مسئله آمده: «در واقع توانمندسازی شامل یک فرایند از پایین به بالا‌ست، نه یک نقطه پایانی. این برنامه به معنای مشارکت همه اقشار محروم و فقیر جامعه بوده و راهبرد اصلی این مدل، اعتقاد به این است که مسائل می‌توانند به بهترین شکل ممکن به دست مردمی که با آن مسائل به‌طور روزانه زندگی می‌کنند و به عبارتی گروه‌های ذی‌نفع حل شود». البته این مسئله را بارها کارشناسان به سیاست‌گذاران پیشنهاد داده و ذیل راهکار مردمی‌سازی و مسکن تدریجی آن را تبیین کرده‌اند.
محمد نائینی، کارشناس اقتصاد مسکن، پیش‌تر در جایی و در‌این‌باره این‌گونه توضیح داده بود: تأمین مسکن مناسب و درخور استطاعت به‌عنوان یکی از چالش‌های اصلی دولت‌ها در دهه‌های اخیر در کشور بوده است. نگاه به این چالش‌ها نمایانگر آن است که ساخت مسکن ملکی توسط دولت، عاملی برای تکمیل ظرفیت‌ها و پاسخ‌گویی به نیازهای جامعه ایران نیست و نیاز به بهره‌گیری از سرمایه بالقوه اجتماعی روزبه‌روز بیشتر درک خواهد شد. یکی از گام‌های اصلی برای طراحی و اجرای طرحهای جامع ساخت مسکن، نگاه به تجربه‌های جهانی و توجه به سنت‌های تاریخی جامعه ایرانی در قرون گذشته بوده که به‌خودی‌خود بیانگر طرحهای مختلف برای ساخت و عرضه مسکن متکی بر سرمایه اجتماعی بالقوه خواهد بود. با نگاه به تجربه‌های موجود، مفهومی به‌عنوان مسکن تدریجی شکل گرفته است؛ مفهومی شگرف که به جهت توجه به ظرفیت‌های مردمی جوامع، راهگشای خوبی برای حل مسائل مسکن ملکی و اشتغال جوامع خواهد بود. در تعریف اولیه، مسکن تدریجی بستری برای رشد و بهبود فضای مسکونی در بازه زمانی میان‌مدت را فراهم کرده که به تبع آن شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم آورده که نکته شایان توجه در این طرح آن است که مشارکت حداکثری در سطوح مختلف و بر اساس سرمایه‌های بالقوه اجتماعی تجلی خواهد یافت.
علاوه بر نظر کارشناسان، توجه به سهم 70درصدی زمین در قیمت تمام‌شده و بازاری مسکن، تأیید‌کننده کارآمدبودن الگوی مسکن تدریجی است. در شرایطی که دولت با فراهم‌کردن مهم‌ترین متغیر ساخت مسکن برای مردم که همان زمین بوده و استفاده از ظرفیت‌های مردمی‌سازی، عملا مسیر ساخت مسکن را کوتاه کرده است.
مسکن تدریجی و مردمی‌سازی نسخه‌ای کلی برای مسکن
همان‌طور که اشاره شد، پیاده‌سازی الگوی مسکن تدریجی و مردمی‌سازی راهکاری بود که بازوی پژوهشی مجلس به سیاست‌گذاران برای حل چالش بدمسکنی پیشنهاد داده است. آن‌گونه که این نسخه می‌تواند مسیری برای بهبود وضعیت حاشیه شهر فراهم کند، توانایی حل ابرچالش مسکن را نیز دارد. بر اساس بررسی‌ها و مطالعات انجام‌شده، پیاده‌سازی الگوی ساخت مسکن تدریجی، به‌عنوان یکی از شیوه‌های تأمین مسکن استطاعت‌پذیر، بر اساس فرایندی برنامه‌ریزی‌شده و با مشارکت مردم کارآمد است. اساسا تقلیل کارآمدی این روش به حل معضل حاشیه‌نشینی، مصداق محروم‌کردن خود از یک داروی بهینه است.
بنابراین، اولین گام درخصوص بازسازی حاشیه شهر، به رسمیت شمردن این مناطق و اعطای زمین آنجا به ساکنانش بوده و در گام بعدی آماده‌سازی زیرساخت این مناطق است. اما در نگاه کلی‌تر، مشکل مسکن می‌تواند با گسترده‌کردن محدوده شهر و واگذاری زمین به مردم به صورت ریشه‌ای حل شود. همچنین با اجرائی‌شدن الگوی ساخت تدریجی، نه‌تنها به صورت مستقیم مردم خودشان مسئولیت کار را بر عهده خواهند گرفت و سرعت کار بالا خواهد رفت، بلکه عملا باعث کاهش تصدی‌گری دولت در حوزه مسکن شده که این یکی از عوامل تضمین موفقیت این طرح خواهد بود.
