چرا تهران پنجمین شهر گران دنیا در مسکن است؟

تهران در شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد جزء گران‌ترین شهرهای دنیاست، عرضه زیاد مسکن راه اصلی بهبود این شرایط است روزنامه فرهیختگان گزارشی درباره وضعیت قیمت مسکن در تهران و مقایسه آن با میزان درآمد ساکنین شهر منتشر کرده و سپس یا استفاده از داده‌های پایگاه نامبیو وضعیت شهر تهران را با سایر شهرهای بزرگ جهان مقایسه کرده است که مهمترین بخش‌های آن در ادامه از نظرتان می‌گذرد.

شاخص دسترسی به مسکن

یکی از شاخص‌هایی که وضعیت بازار مسکن و قدرت خرید را به‌خوبی نشان می‌دهد، شاخص توان‌پذیری (دسترسی) مسکن خانوار است. این شاخص از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی 75مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب‌خانه شدن را نشان می‌دهد. درواقع اگر متوسط درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری را بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵متری تقسیم کنیم، عددی به‌دست می‌آید که به آن شاخص دسترسی به مسکن گفته می‌شود.

هرچقدر قیمت مسکن تحت‌تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و قدرت خرید خانوارها متناسب با آن افزایش پیدا نکند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا کرده و درنتیجه، دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان پس‌انداز خانوار برای صاحب‌خانه شدن در اغلب کشورها معادل 30 درصد کل درآمد خانوارهاست؛ بنابراین، به‌منظور محاسبه طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن باید شاخص دسترسی به مسکن سه‌برابر شود. به‌عبارتی دیگر طول دوره انتظار مدت زمانی است که بدون تغییر قیمت مسکن، فرد بتواند با پس‌انداز 30 درصد از درآمد خود صاحب‌خانه شود.

براساس محاسبات وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به مسکن در مناطق شهری ایران طی سال‌های 1370 تا 1395 بین 4 تا 6 و شاخص طول دوره انتظار نیز طی این مدت بین 12 تا 18 سال در نوسان بوده است. با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی داده‌های آماری مربوط به شاخص دسترسی و طول دوره انتظار را طی چهار سال اخیر منتشر نکرده، اگر مبنای محاسبات شاخص دسترسی به مسکن و شاخص طول دوره انتظار را داده‌های آماری مرکز آمار ایران (داده‌های قیمت مسکن در مناطق شهر و درآمد و هزینه خانوار)، قرار دهیم، این اعداد چندان تغییر نخواهد یافت؛ چراکه براساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران، طی سال گذشته میانگین درآمد خانوارهای شهری کشور حدود 54میلیون و 100هزار تومان (ماهانه 4.5 میلیون تومان) و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرهای کشور نیز حدود4.8 میلیون تومان بوده است.

براین اساس اگر خانوار شهری برای خرید مسکن 75متری در سال 98 کل درآمد 54میلیون تومانی خود را پس‌انداز می‌کرد، شاخص دسترسی به مسکن حدود6.7 خواهد بود. به‌عبارتی دیگر با در نظر گرفتن میانگین درآمد سالانه 54میلیون تومانی (یا 4.5 میلیون تومانی در ماه)، خانوارهای شهری ایران بدون افزایش قیمت می‌توانند یک واحد مسکونی 75متری را بعد از 6 سال و حدودا 7 ماه خریداری کنند. همچنین درخصوص طول دوره انتظار، اگر خانوارهای شهری کشور 30 درصد درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند، بعد از 22 سال و 4 ماه می‌توانند یک واحد مسکونی 75متری را خریداری کنند.

اما ارقام 6.7 سال و 22.4 سال برای کل دهک‌های درآمدی و در واقع یک رقم میانگین بود، اما اگر این دو شاخص را به‌طور جداگانه برای دهک‌های مختلف محاسبه کنیم، ارقام به شکلی دیگری خواهد بود، به‌طوری‌که درحالی میانگین شاخص دسترسی به مسکن در سال گذشته برای همه دهک‌ها حدود 6.7 سال است که این میزان برای دهک اول 18.4 سال، برای دهک دوم 13 سال، برای دهک سوم 11 سال، برای دهک چهارم 9.3 سال، برای دهک پنجم 8.4 سال، برای دهک ششم 7.3 سال، برای دهک هفتم 6.4 سال، برای دهک هشتم 5.6 سال، برای دهک نهم 4.5 و برای دهک دهم 2.9 سال خواهد بود.

همچنین طول دوره‌انتظار برای خرید مسکن که زمان دقیق‌تر خانه‌دار شدن خانوارها را نشان می‌دهد (با پس‌انداز 30 درصد درآمد سالانه)، درحالی برای کلیه دهک‌ها 22.4 سال بوده که این میزان برای دهک یک 61.4 سال، برای دهک دوم 43.2 سال، برای دهک سوم 36.6 سال، برای دهک چهارم 30.9 سال، برای دهک پنجم 27.9 سال، برای دهک ششم 24.5 سال، برای دهک هفتم 21.3 سال، برای دهک هشتم 18.7 سال، برای دهک نهم 15 و برای دهک دهم هم 9.6 سال خواهد بود.

ایران در جایگاه هفتم جدول خانه‌های گران

در مطلب پیشین درخصوص شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه دار شدن در کشور براساس داده‌های آماری سال 1398 بحث کردیم. اما اخیرا پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمینه انتظار آمارهای بین‌المللی است، براساس محاسبات خود از داده‌های صندوق بین‌المللی پول، مقایسه‌ای بین قدرت خرید مسکن شهروندان 106 کشور جهان انجام داده که نتایج آن بسیار قابل‌تامل است.

براساس محاسبات این پایگاه آماری، در پایان نیمه‌اول سال‌جاری میلادی، شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهای عربستان‌سعودی حدود 2.7، در پورتوریکو حدود3.7، در ایالات متحده حدود3.7، در آفریقای جنوبی 4.6، در فلسطین 4.6، در امارات 5.1، در قطر 6، در عمان 6.1، در ایسلند 6.6 و و بلژیک با 6.9 بوده است. به عبارتی دیگر در کشورهای مذکور با 3 تا 7 سال پس انداز درآمد، خانوار می‌تواند صاحب مسکن شود. با این حال برعکس این کشورها که صاحب خانه شدن در آنها نسبتا آسان است، اما طبق این گزارش کشورهایی هم هستند که شهروندان آنها مجبورند برای صاحب خانه شدن 30 تا 60 سال همه درآمد خود را پس‌انداز کنند. در این خصوص نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در سوریه 63.4، در هنگ‌کنگ 43.5، در کامبوج 39.9، در کنیا 36.3، در سریلانکا 35 و در فیلیپین نیز29.9است. اما در رتبه هفتمی این رده‌بندی کشورمان ایران قرار دارد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در نیمه‌اول سال 2020 حدود 29.8 بوده است. پس از ایران، چین با 28.4 در رتبه‌هشتم و تایوان و نپال هرکدام با 24.2 در رتبه‌های نهم و دهم جهان در بین 106 کشور ارزیابی شده‌اند.

رتبه 5 تهران در میان 458 شهر جهان

اما پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) درکنار رده‌بندی کشورها، یک رده‌بندی نیز از بزرگ‌ترین شهرهای کشورهای مختلف در زمینه نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار یا شاخص دسترسی به مسکن انجام داده است. براساس رده‌بندی این پایگاه داده‌ها، در نیمه‌اول سال‌جاری میلادی، از میان 458 شهر ارزیابی شده، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهای آمریکا عمدتا با 2 تا 3 سال، بهترین شرایط را داشته و پس از شهرهای این کشور، شهرهایی از استرالیا، امارات، کانادا، مکزیک، نیوزلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار می‌تواند با پس انداز درآمد 3 تا 6 سال صاحب خانه شود.

درمیان شهرهایی که قیمت مسکن در آنها شرایط بحرانی دارد و کمتر خانواری از طبقه کم درآمد و حتی برخی خانوارهای طبقه متوسط می‌تواند با دو یا سه‌دهه پس‌انداز صاحب خانه شود، در رتبه‌های اول تا دهم شهرهای دمشق سوریه، شنژن چین، هنگ‌کنگ، پکن چین، تهران، بمبئی هند، شانگهای چین، گوانگژو چین، تاپیه تایوان و پنوم‌‌پن کامبوج قرار دارند، به‌طوری‌که نسبت قیمت مسکن به درآمد در شهر دمشق 70.7، در شنژن 46.3، در هنگ‌کنگ 43.5، در پکن 41.6، در تهران 40.4، در بمبئی 38.2، در شانگهای 35.9، در گوانگژو 34.3، در تاپیه 33.5 و پنوم‌‌پن نیز33.3 است. به‌عبارتی در این 10شهر بین 33 تا 70 سال زمان نیاز است که خانوار بتواند با درآمد فعلی خود صاحب مسکن شود.

منبع : انتخاب