ماجرای رشد ناگهانی قیمت مسکن در زمستان۹۶/رقابت سخت بازارهای موازی

به گزارش شما نیوز ، بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاییز سال گذشته میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴ میلیون ۸۴۰ هزار تومان بود. این در حالی است که این شاخص در تابستان سال گذشته متری ۴ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان بود که نشان می دهد قیمت مسکن در پاییز نسبت به تابستان ۹۶ تنها ۴.۷ درصد رشد داشت.

با این حال در زمستان شاهد رشد چشمگیر قیمت ها بودیم به طوری که قیمت ها نسبت به پاییز با رشد ۱۱.۴درصدی مواجه شد و میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در زمستان ۹۶ به رقم ۵ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید.

در پاییز پارسال نزدیک به ۷۰ درصد معاملات مسکن در بازه قیمتی متری ۲ تا ۵ میلیون تومان بود که در زمستان و با توجه به افزایش میانگین قیمت مسکن در پایتخت، تعداد معاملاتی که در این بازه قیمتی بودند به ۵۰ درصد معاملات کاهش یافت.

همچنین با توجه به آغاز رونق و گرانی مسکن از پاییز سال گذشته، آمار صدور پروانه های ساختمانی در تهران روند افزایشی یافت و در حالی که معمولا ساخت و سازها در فصول سرد سال با کاهش مواجه می شود، اما بر اساس آمارها، تعداد پروانه های ساختمانی در پاییز نسبت به تابستان سال قبل روند افزایشی نشان می دهد و از ۱۶ هزار پروانه ساخت در تابستان سال قبل به حدود ۲۱ هزار پروانه در پاییز افزایش می یابد که نشان دهنده اقبال مجدد انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی نوساز است.

بر اساس آمارها ارزش افزوده بخش مسکن برای سازندگان بخش خصوصی در پاییز و زمستان سال گذشته به حدود ۲۴ درصد رسید این در حالی است که در سال قبل از آن ارزش افزوده بخش مسکن برای فعالان صنعت ساخت و ساز منفی ۱۳ و حتی در سال ۹۴ منفی ۱۷ درصد بود.

اگرچه روند قیمت مسکن در فاصله سال های ۹۲ تا ۹۵ تقریبا ثابت یا شیب کندی داشت اما در پاییز ۹۶ این روند شتاب بیشتری گرفت و سبب شد تا نسبت به فصل تابستان حدود ۵ درصد و نسبت به پاییز سال قبل از آن (پاییز ۹۵) رشد ۱۰ درصدی را تجربه کند و مرز متری ۴ میلیون ۸۰۰ هزار تومان را رد کرد. زمستان نیز روند افزایش قیمت ها تسریع شد و برای نخستین بار در چند سال اخیر میانگین قیمت مسکن یک فصل به بالای ۵ میلیون تومان رسیده و رقم حدودا ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان را تجربه کرد. این رشد قیمتی، تنها نسبت به فصل قبل از آن ۱۱ درصد و نسبت به زمستان سال ۹۵ حدود ۲۰ درصد بود که در سال های اخیر چنین رشدی برای قیمت مسکن بی سابقه بوده است.

افزایش بی سابقه قیمت مسکن در زمستان سال قبل به گونه ای بود که برای نخستین بار در ۵ سال اخیر تورم مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت. در زمستان ۹۶ تورم عمومی بر اساس اعلام بانک مرکزی ۱۰ و تورم مسکن ۲۰ درصد بود. اتفاقی که آخرین بار در تابستان ۹۲ رخ داد و در آن زمان تورم عمومی ۴۲ و تورم مسکن ۶۰ درصد بود. گفتنی است بیشترین تفاوت میان تورم عمومی و تورم مسکن در زمستان ۹۱ واقع شد که در آن بازه زمانی، تورم عمومی ۴۰ و تورم مسکن ۷۲ درصد بود.

این اتفاقات شان می دهد اگرچه پاییز سال گذشته آغاز روند گرانی مسکن بود، ولی زمستان این روند تثبیت و سبب شد تا بر خلاف انتظارات که همواره افزایش قیمت مسکن را در حواشی تورم عنوان می کردند، قیمت مسکن ناگهان فاصله شدیدی از تورم عمومی بگیرد. این اتفاق همه برنامه ریزی و سیاست گذاری های کلان در حوزه مسکن را که بر اساس انتظار افزایش قیمت در حواشی تورم عمومی بود، باطل کرد.

از دیگر اتفاقاتی که سبب شد تا کارشناسان اقتصادی روند افزایش قیمت مسکن در پاییز و خصوصا زمستان سال گذشته را با گرانی های مسکن در سال ۹۱ مقایسه کنند، افزایش تعداد معاملات و خرید و فروش مسکن در این دو فصل بود. به گونه ای که هر دوره افزایش معاملات و آغاز رونق مسکن با افزایش قیمت ها همزمان می شود در دو فصل پایانی سال ۹۱ میانگین تعداد معاملات ۴۴ هزار فقره بود که با آغاز رکود بخش ساختمان ومسکن تعداد معاملات به ۳۵ هزار فقره در هر فصل کاهش یافت.

این روند تا تابستان سال گذشته نیز حفظ شد اما ناگهان در پاییز سال گذشته ۴۷ هزار و ۲۰۰ فقره رسید. اتفاقی که کارشناسان را در زمستان سال گذشته غافلگیر کرد، افزایش تعداد معاملات مسکن به ۵۰ هزار و ۵۰۰ فقره بود که در تمام سال های قبل از آن بی نظیر بود.

سرعت گرانی مسکن در دو فصل پایانی سال قبل در این حد بود که در پاییز ۹۶، ۲۱ درصد خریداران توانستند واحدهای ۳ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع را بخرند اما کسانی که در زمستان به سراغ این واحدها رفتند ۱۸.۶ درصد بود در مقابل به تعداد خریداران واحدهای مسکونی متری ۴ تا ۵ میلیون تومان افزوده شد.

اگرچه قیمت مسکن در دو فصل پایانی سال گذشته رو به افزایش نهاد، اما بازارهای رقیب بخش مسکن در دو فصل پاییز و زمستان سال ۹۰ رقابت تنگاتنگی با مسکن داشتند که سبب شد در پاییز بخش مسکن از سه بازار سهام، سکه و ارز عقب بماند ولی در زمستان سال گذشته این بازار مسکن بود که بر خلاف تصورات از بازار ارز پیشی گرفت ولی از دو بازار سهام و سکه عقب ماند.

میزان سوددهی چهار بازار سهام، سکه، ارز و مسکن در پاییز و زمستان سال گذشته/ درصد