بازار مسکن در انتظار تصمیمات بزرگ

به گزارش شمانیوز و به نقل از تیتربرتر؛ بازار مسکن در حال حاضر از دو جا ضربه کاری خورده است. از یک‌سو سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری‌های پرقدرت ملاکان طی سه سال گذشته در بازار مسکن تهران و خیلی از شهرهای بزرگ و متوسط کشور باعث شد «آتش تورم مسکن» شدید و شدیدتر شود طوری‌که به صورت بی‌سابقه، در این دوره، رشد تند قیمت مسکن در پایتخت برای بیش از سه سال پیاپی ادامه پیدا کرد.

دولت توان ساخت 1 میلیون مسکن را دارد؟

دولت توان ساخت 1 میلیون مسکن را دارد؟

محمود شایان با اشاره به برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم، اظهار کرد: در دولت‌‌های اول معمولا با توجه به سیاست‌های موجود به سمت رکود حرکت می‌کرده‌ است؛ به عبارت دیگر اگر 4 سال فعالیت دولت‌ها را بررسی کنیم می‌بینیم که بازار مسکن وارد رکود می‌شود. وی ادامه داد: به نظر می‌رسد وقتی مسکن در رکود قرار می‌گیرد، بخش ساخت و ساز وارد رونق می‌شود. در واقع سازندگان و انبوه‌سازان از فرصت رکود استفاده کرده و به سمت ساخت‌وساز مسکن می‌روند تا بتوانند در شرایط رونق آنها را به بازار عرضه کنند. مدیرعامل بانک مسکن افزود: پیش بینی این است که اگر مسکن وارد رکود شود و بخش ساخت و ساز هم رونق بگیرد بخشی از مشکلات مسکن در کشور حل خواهد شد. شایان درباره قیمت مسکن نیز گفت: قاعدتا نباید در شرایط کنونی بازار به سمت رکود تورمی حرکت کند،‌ 4 سال فعالیت دولت‌ها  در دوره اول نشان می‌دهد که قیمت مسکن تورمی نبوده و حتی کاهش قیت نیز اتفاق افتاده است. وی تاکید کرد: در بحث مسکن حباب قیمت داریم؛‌ افزایش قیمت‌ها در مسکن باور نکردنی بوده است؛ در ابتدای شروع به کار دولت قبل  متوسط قیمت مسکن 3.8 میلیون تومان بود که در پایان دولت به بیش از 30 میلیون تومان افزایش یافت. این افزایش غیرمنطقی بود. علی آقامحمدی عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام در این باره اعلام کرد، ما با بانک مرکزی بررسی کردیم و نتیجه مطالعات ما نشان می‌دهد در سال ۸۵۰ هزار واحد مسکونی قابل احداث است اما این ساخت باید «متناسب با تقاضا» باشد نه «متناسب با عرضه». متراژ خانه، محل احداث بنا همه باید متناسب با تقاضا باشد. ما ظرفیت احداث این واحدها را داریم، اما به صورت تامین مالی زنجیره‌ای. مسکن مهر چند سال طول کشید تا ۲ میلیون واحد مسکونی از آن بیرون بیاید؟ بعضی جاها قشرهایی هستند که با وام‌های ۱۰ تا ۱۲ سال صاحب خانه نمی‌شوند و باید وام ۲۰ تا ۳۰ ساله به آنها پرداخت کنیم اما ما سراغ متقاضی نمی‌رویم و بعد در قالب «مسکن ملی» می‌گوییم متقاضیان ۴۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی بیاورند. در این مدل، چگونه یک نفر که در سطح طبقات پایین است می‌تواند ۴۰۰ میلیون تومان بیاورد؟ بنابراین (در سیاستگذاری بخش مسکن) نیازمند این هستیم که مبنا را تقاضای واقعی در نظر بگیریم. برای مسکن اول باید نظام تامین مالی را پیش‌بینی کنیم.

بررسی وضعیت مسکن در کشور

در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن به زیر ۵ مترمربع رسیده است که این یعنی، «ارزش صفر وام مسکن برای خرید خانه». از طرفی، حجم انبوهی آپارتمان در پایتخت و دیگر شهرهای کشور طی همین سال‌ها به قصد سودگیری در کوتاه‌مدت و بلندمدت، از سوی سرمایه‌گذاران ملکی خریداری شد که بدون استفاده - خالی از سکنه- در بازار ملک منجمد شده است. این اقدام یعنی «محرومیت مضاعف خانه اولی‌ها» که به شکل «محروم کردن بازار از استفاده مصرفی» با «احتکار آپارتمان‌» بروز کرده است. آنچه علی‌آقامحمدی به عنوان «جولان خانه‌های خالی» از آن یاد می‌کند همین بحران است. دولت در طول این سال‌ها می‌توانست با یک سیاست کاری، به این احتکار و جولان خانه‌های منجمد شده پایان دهد. آن سیاست، «پهن کردن تور اصلی مالیاتی در بازار ملک» است که همان «دریافت مالیات سالانه از ملک» است. اما به جای این سیاست، «تور فرعی مالیاتی» در دستور کار قرار گرفت که طبق تجربه جهانی، فعالیت و کارآیی این تور فرعی بدون وجود تور اصلی، «بی‌اثر» است. شاهد شکست دولت قبلی در به‌کارگیری این تور مالیاتی، همین بس که دو سال است دولت می‌خواهد به احتکار آپارتمان در شهرها پایان دهد اما هنوز نتوانسته «بانک اطلاعاتی قابل قبول سازمان مالیاتی» را برای شناسایی خانه‌های خالی تهیه کند. این در حالی است که «مالیات سالانه بر ملک» به هیچ بانک اطلاعاتی نیاز ندارد و خیلی فوری، مقابله با محتکران مسکن از این طریق، قابل انجام است. در حال حاضر بازار مسکن با ابررکود خرید مصرفی خانه توسط خانه اولی‌ها و همچنین ابررکود سرمایه‌گذاری ساختمانی توسط فعالان ساختمانی روبه‌رو است. برای به‌هم زدن وضع موجود به نفع رونق تورمی، ابتدا باید تکلیف «ویروس احتکار» در بازار روشن شود وگرنه هر نوع عرضه جدید به محض اینکه وارد این بازار سمی شود، به سرنوشت عرضه‌های قبلی دچار می‌شود یعنی «احتکار بیشتر» و «فروش نرفتن به خاطر نبود قدرت خرید». راه‌حل اصلی، «پایان وارونگی سیاستی» است. باید «سیاست اصلی» ابتدای کار در بازار عملیاتی شود تا بازار از وارونگی خارج شود. سیاست اصلی، «دریافت مالیات از ملاکان» است. این کار به انجماد عرضه‌های قبلی پایان می‌دهد و سبب می‌شود آپارتمان‌های احتکار شده وارد بازار شود. وقتی این اتفاق رخ دهد، به دلیل افزایش عرضه، روند رشد قیمت مسکن متوقف می‌شود. در گام بعدی، باید «رونق ساخت مسکن با لحاظ قدرت خرید» در دستور کار قرار بگیرد. سیاست مخصوص این گام نیز «شناسایی تقاضای هدف در هر شهر و برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن به همان تعداد با رعایت توان مالی متقاضیان» است. فرمول فعلی دولت برای مسکن‌سازی از این بابت که «ظرفیت ساخت بدون نیازسنجی» صورت گرفته و همچنین «مدل تامین مالی ندارد»، محل اشکال است. بهترین مدل برای رونق عرضه - البته بعد از حل مساله احتکار ملک- پرداخت وام دو‌منظوره است. وام ساخت با قابلیت خرید (انتقال به خریدار) . همچنین مسکن‌سازی باید از سوی فعالان بازار و به شکل طبیعی صورت گیرد. 

چالش وعده ساخت یک میلیون واحد مسکن 

چالش وعده ساخت یک میلیون واحد مسکن 

امام جمعه مشهد گفت: دولت وعده ساخت یک میلیون مسکن در یک سال را داده است. یعنی در تیرماه ۱۴۰۱ باید یک میلیون مسکن در این کشور ساخته شده باشد، در غیر این صورت اعتماد مردم از بین می‌رود. آیت‌الله سید احمد علم‌الهدی ظهر امروز در خطبه‌های عبادی-سیاسی نماز جمعه مشهد در حرم مطهر رضوی(ع) با اشاره به دیداری که اعضاء دولت سیزدهم با مقام معظم رهبری داشتند، اظهار کرد: در این دیدار رهبری رسالتی جدید را برای دولت مشخص کردند که در دولت‌های قبلی چنین رسالتی را تعیین نکرده بودند و آن رسالت جدید، بازسازی و ترمیم اعتماد عمومی مردم به دولت است. وی ادامه داد: اعتماد عمومی مردم به دولت خدشه‌دار شده است و رهبری فرمودند که دولت این اعتماد را ترمیم و بازسازی کند. در دولت‌های دیکتاتوری و مستبد، جریان حاکم به مردم کاری ندارد و خودش را متکی به قدرت و ثروتی می‌داند که مردم را دچار محرومیت کرده است. جوانان ما دوران نظام ستم‌شاهی را به یاد ندارد. آن نظام متکی به پولی بود که از فروش نفت به عنوان دارایی خودش به دست آورده بود و در بانک‌های آمریکایی برای خودش ذخیره کرده بود و قدرتش را هم از همین پول‌ها به دست آورده بود و با مردم کاری نداشت. در آن دوران جز محرومیت چیز دیگری در جامعه نبود. نماینده ولی فقیه در خراسان رضوی خاطرنشان کرد: شاه با صراحت می‌گفت آن دسته از مردم که دارای قدرت و ثروت اند، وابسته به دربار اند و سایر مردم هم دو دسته با من مشکل دارند؛ یک دسته محصلین هستند و دسته دوم افرادی هستند که سر قبرها قرآن می‌خوانند و با مرده‌ها سر و کار دارند و منظورش از دسته دوم، روحانیت بود. این نظامی استبدادی بود که با مردم کاری نداشت. علم‌الهدی بیان کرد: اما نظام مردمی و نظامی که آمده تمام‌ مبانی قدرت را سرکوب کرده و جریان‌های قدرت آدم‌کش را از بین برده و می‌خواهد عدل اسلامی را پیاده کند، متکی به مردم است و اگر اعتماد مردم به دولت که بخشی از این نظام است خدشه‌دار شود، اعتماد مردم به نظام خدشه‌دار می‌شود. نظام ما مبتنی بر مردم‌سالاری دینی است، لذا مردم باید به این نظام و تمام بخش‌های آن اعتماد کنند، تا این نظام بتواند ادامه پیدا کند. لذا رهبری رسالت دولت سیزدهم را بازسازی اعتماد عمومی به دولت که بخشی از این نظام است، قرار دادند. وی با بیان اینکه مردم، دولت و مجلس، هر سه برای بازسازی اعتماد عمومی به دولت وظیفه دارند، گفت: وظیفه دولتمردان این است که برای بازسازی اعتماد مردم، به شکل مردم دربیایند و مانند مردم زندگی کنند. وقتی مسئولین زیاد در بین مردم رفت و آمد کنند، مردم به آنان اعتماد می‌کنند و امیدوار می‌شوند. وقتی که یک فرد مستضعف در گوشه‌ای از سیستان و بلوچستان یا قسمتی از خوزستان آقای رئیس جمهور را ببیند و مشکلات خود را به او بگوید، امیدوار می‌شود و اگر قشر محروم امیدوار شود، اعتماد مردم برمی‌گردد. امام جمعه مشهد ادامه داد: همچنین دولتمردان باید به منظور بازسازی اعتماد مردم، سعی کنند حتی‌الامکان از وعده دادن خودداری کنند و پس از اینکه کاری را انجام دادند، بگویند کار را انجام دادیم. از قبل وعده ندهند؛ چراکه در صورت عدم تحقق وعده‌ها اعتماد مردم بیشتر لطمه می‌خورد. علم‌الهدی افزود: تا کنون دولت سه وعده داده است‌. اولین وعده، وعده وزیر بهداشت بود که گفت تا سالگرد پیروزی انقلاب، تمام کشور واکسینه می‌شوند. ما در کشور ۶۰ میلیون افراد بالای ۱۸ سال داریم، پس به ۱۲۰ میلیون دوز واکسن نیاز داریم و تا تا الآن حدود ۲۸ میلیون دوز تزریق شده است و تا پنج ماه آینده باید ۹۲ دوز باقی مانده یا از طریق تولید داخل و یا از طریق واردات واکسن، تامین شود و در ۲۲ بهمن امسال تمام مردم واکسینه شده باشند. وی اضافه کرد: همچنین دولت وعده ساخت یک میلیون مسکن در یک سال را داده است. یعنی در تیرماه ۱۴۰۱ باید یک میلیون مسکن در این کشور ساخته شده باشد، در غیر این صورت اعتماد مردم از بین می‌رود. دولت گفت یک میلیون شغل در ظرف یک سال ایجاد خواهد کرد. یعنی در تیرماه ۱۴۰۱ یک میلیون شغل باید در کشور ایجاد شده است. این‌ها تکالیفی است که دولت برای خودش ساخته است و باید روز و شب به صورت جهادی تلاش کند تا به غیر از اداره معیشت مردم و امورات روزمره کشور، این سه وعده‌ای که داده است را محقق کند و مردم هم وظیفه دارند به دولت کمک کنند. نماینده ولی فقیه در خراسان رضوی با بیان اینکه کمکی که مردم می‌کنند این است که چشمشان به حاشیه‌سازی‌های فضای مجازی نباشد، گفت: مردم نباید به دنبال کسانی که در فضای مجازی عربده‌کشی می‌کنند و برای نظام و دولت حاشیه‌سازی می‌کنند، باشند. دولت نمی‌تواند به جای انجام کارهای خود و تحقق وعده‌هایش، به این حاشیه‌سازی‌ها پاسخ دهد. فضای مجازی مانند عربده‌کشی سر چهارراه است و تا الان هم بسیاری از حرف‌هایی که در این فضا گفته شده، دروغ بودنش مشخص شده است. در مورد مطالبی که در فضای مجازی منتشر می‌شود تحقیق کنید و اگر با واقعیت منطبق بود، موضع‌گیری کنید. علم‌الهدی با بیان اینکه مجلس هم برای بازسازی اعتماد مردم وظیفه دارد، عنوان کرد: نمایندگانی که به حوزه‌های انتخابیه خود رفت و آمد دارند، باید مردم را توجیه کنند و مطالبات مردمی را مدیریت کنند و این مطالبات را به مسئولین دولتی برسانند و بر عملکرد دولت نظارت کنند و این وظیفه خود را جهادی انجام دهند. اگر این کارها انجام شود، اعتماد عمومی نیز بازسازی خواهد شد.