تحکیم پیوند بازار سرمایه و مسکن در بستر بورس کالا

در این بین چالش اصلی و سختی پیش روی ورود ملک به بورس کالا، این است که ملک یک کالای ناهمگن است و شاید اساسا به‌سختی استانداردپذیر باشد، پس چگونه باید در بورس عرضه شود؟ مشخصا کالایی که در بورس ارائه می‌شود، باید استاندارد باشد تا امکان مقایسه آن با انواع مشابه خود و معامله برایش فراهم شود. ملک در حال حاضر بسته به موقعیت خود، قیمت‌های بسیار متفاوتی را به خود اختصاص می‌دهد. اینکه ملک در کجا واقع شده و چه شرایطی داشته باشد، قیمت آن را به‌شدت متاثر می‌کند. من معتقدم برای وارد کردن چنین کالایی به بورس، می‌توان روش‌هایی یافت که قیمت ملک را استانداردپذیر کند. به طور مثال تبدیل واحد طبقه با استانداردهایی به ضریب مرغوبیت، تبدیل واحد متر پایه به ضریب طبقه، به دست آوردن ضریب مرغوبیت بر اساس اعداد و ارقام کارشناسی‌شده، استفاده از صندوق‌های زمین ساختمان، فروش‌های متری مسکن یا اوراق مشارکت قابل تعویض یا تبدیل به متر باشد. به علاوه می‌توان اوراقی را تعریف کرد که قابلیت معاوضه با واحدهای ساختمانی را در پایان دوره داشته باشد. همچنین بهتر است امکان هماهنگ شدن عرضه و تقاضا با یکدیگر برای شکل‌گیری بهتر معاملات و تغییر فرهنگ معاملاتی حال حاضر در خرید و فروش مسکن فراهم شود. در آخر باید از تجربه دیگر کشورها و مسیری که بتوان یک بازار شفاف و متناسب برای خرید و فروش ملک ایجاد کرد، استفاده کنیم.

بورس کالا هم می‌تواند مثل بورس اوراق بهادار روزی به جایی برسد که علاوه بر صنایع، آحاد مردم وارد آن شوند و اقدام به خرید و فروش ملک به شیوه های مختلف کنند؛ در واقع ورود مسکن به بورس می تواند نقطه آغازی برای شفاف شدن بازار ملک باشد. از طرف بورسی شدن مسکن می تواند برای بسیاری از سرمایه‌گذارانی که دارایی‌های‌شان را به صورت ملک نگهداری می‌کنند نیز جذاب باشد؛ از سوی دیگر در حال حاضر موضوع داغ اماکن مسکونی خالی که باعث کاهش عرضه و افزایش قیمت ملک شده نیز می‌تواند با رونق معاملات املاک در بورس کالا و شفافیت مبادلات به کلی مرتفع شود.

به طور کلی اگر بتوانیم بازار شفافی برای عرضه‌کنندگان، تولیدکنندگان و متقاضیان متعدد و متکثر مسکن ایجاد کنیم، قیمت ملک شفاف‌تر، بهتر و عادلانه‌تر کشف خواهد شد.همچنین ایجاد یک شاخص ملکی که همه بتوانند بر اساس آن خرید و فروش کنند، روی قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود و حتی بعید نیست که رونق معاملات مسکن در بورس کالا و به تبع آن شفاف شدن این بازار در بلندمدت به نزولی شدن قیمت ملک بینجامد.

پیش‌بینی من در خصوص آینده بازار مسکنی که در بورس کالا متاثر شده باشد، این است که اگر بتوانیم حجمی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد معاملات مسکن را به بورس منتقل کنیم، در این طرح موفق عمل کرده‌ایم. در حال حاضر بالا رفتن و پایین آمدن تسه‌های بانک مسکن به نوعی روند معاملات ملک را نشان می‌دهد،  بنابراین اگر بتوانیم حدود ۱۰ درصد معاملات مسکن را به بورس منتقل کنیم، خود به شاخصی برای معاملات املاک مبدل می‌گردد. بر این اساس آینده روشنی را برای عرضه ملک در بورس متصور هستم و معتقدم اگر بخشی از معاملات مسکن به بورس منتقل شود، پیوند مناسبی میان بازار سرمایه و مسکن رقم می خورد و می توان در جهت رشد تولید و بهبود کیفی تولید اقدامات مناسبی انجام داد.

کالاخبر