پرداخت هزینه های آپارتمان٬اختلاف اصلی بین مالک و مستاجر
اجاره آپارتمان یا خانه برای زندگی در جامعه امروز با توجه به گرانی قیمت مسکن و دشوار شدن تهیه آن و از طرف دیگر تمایل افراد به تنوع گرایی روز به روز رو به افزایش است. آمارهای رسمی‌ای که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌شود نشان می‌دهد که تقریبا یک چهارم جمعیت کشور ما در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند.
به گزارش خبرنگار شمانیوز؛ اجاره آپارتمان یا خانه برای زندگی در جامعه امروز با توجه به گرانی قیمت مسکن و دشوار شدن تهیه آن و از طرف دیگر تمایل افراد به تنوع گرایی روز به روز رو به افزایش است. آمارهای رسمی‌ای که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌شود نشان می‌دهد که تقریبا یک چهارم جمعیت کشور ما در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند.
چه کسی باید هزینه های آپارتمان را بپردازد؟مالک یا مستاجر؟
بسیاری از املاک مسکونی توسط مالکان آن ها فقط برای اجاره دادن خریداری شده اند. با بیشترین شدن حجم املاک اجاره ای برقراری روابط درست میان مالک و مستاجر تبدیل به یک امر مهم می گردد و به همین جهت قانون گذار علاوه بر قانون مدنی دوبار در سال های ۵۶ و ۷۶ شمسی با وضع قوانین خاص تلاش نمود تا راه را برای بهتر جاری شدن این عقد فراهم کند.اما هر چقدر هم قوانین دقیق و جامع باشند باز هم شاهد اختلافات خواهیم بود.
یکی از اصلی ترین اختلافاتی که همواره میان مالک و مستاجر رخ می دهد بحث پرداخت هزینه های تعمیر یا نگهداری عین مستاجره می باشد.به هر حال ملک مورد اجاره در اثر مصرف و گذشت زمان و یا مسائلی چون ساختار نامرغوب و ... دچار نقص و عیب شده و نیازمند تعمیر است به علاوه برخی از بخش های ملک مثل آسانسور به صورت متداوم نیازمند نگهداری ها و خرج های خاص خود می باشد.در بسیاری از مواقع در مورد مسئولیت پرداخت این هزینه ها اختلاف پیش می آید.
چه کسی باید هزینه های آپارتمان را پرداخت کند؟
ابتدا باید به این نکته توجه کرد که بر طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها موجر موظف است تا مال مورد اجاره را به همراه تمامی متعلقات و امکانات آن تماما سالم تحویل مستاجر بدهد. پس اگر ایرادی و هزینه ای مربوط به قبل از تحویل بوده باشد و رفع نشده باشد٫ چه جزیی باشد و چه ایرادی اساسی باید مالک هزینه آن را پرداخت کند و به هیچ عنوان هزینه ای بر عهده مستاجر نیست.
به علاوه اگر مستاجر با تعدی و تفریط خود موجب بروز خسارت و هزینه ای شده باشد از باب مسئولیت مدنی موظب به جبران خسارت است و بحث ما در اینجا مربوط به خسارات و هزینه هایی است که در اثر استهلاک و استفاده متعارف حادث می گردد.
اما هزینه ها و خسارات بعد از تحویل بر عهده کیست؟
مثلا بعد از مدتی شیر حمام خراب شد یا آسانسور خراب شد و....قاعده کلی پرداخت هزینه های ملک استیجاری بر طبق قانون این است: مالک موظب به پرداخت هزینه های تعمیرات اساسی و کلی ساختمان و واحد است و مستاجر باید هزینه تعمیرات جزیی و فرعی را بپردازد.
این قاعده منطقی هم می باشد چرا که نقص ها و عیوب جزیی عموما در اثر استفاده متعارف مستاجر به وجود آمده اند و باز هم در اثر استفاده ایجاد خواهند شد.اما عیوب کلی در اثر استفاده مستاجر به وجود نیامده و عموما مدت طولانی ای طول می کشد تا دوباره به وجود بیایند و منافی با قاعده انصاف است که بر عهده مستاجر باشد.
تشخیص آنکه کدام هزینه ها جزیی اند و کدام کلی است با عرف جامعه است.در ادامه مثال هایی را از ایرادات جزیی و کلی می زنیم.
ایرادات کلی که هزینه های آن ها بر عهده مالک است مثل:
• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات اساسی و کلان مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر اساسی آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان
ایرادات جزیی عین مستاجره که بر عهده مستاجر می باشد:
• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
• گرفتگی چاه پس از گذشت چند ماه از اجاره
اما نکته قابل توجه در تمامی این موارد آن است که در هر بخش باید دید چه تعمیری قرار است صورت بگیرد مثلا هزینه های ماهانه نگداری از آسانسور با مستاجر است اما هزینه تعمیر موتور آسانسور با مالک و یا رفع خرابی شیر رادیاتور با مستاجر است ولی رفع خرابی و پوسیدگی خود رادیاتور با مالک و در هر بخش باید کلی و جزیی بودن را احراز نمود و موارد فوق الذکر محصور نمی باشند.
قبوض آب برق گاز و تلفن بر عهده مستاجر است.
اما اگر مالک از پرداخت هزینه امتناع کنند چه باید کرد؟
در صورت مشاهده خرابی کلی در هر یک از تجهیزات و یا خود ساختمان، بایستی مالک را در جریان این موضوع قرار داد و با توافق مشکل مربوطه را برطرف کرد. در صورتی که مالک از تعمیرات مربوطه سرباز زند و یا هزینه آنرا تقبل نکند، مستاجر می تواند به شوارهای حل اختلاف مراجعه کند و موضوع را پیگیری کند. باید توجه داشته باشید که مستاجر نمی تواند بدون اطلاع مالک تعمیرات را انجام داده و پس از آن درخواست هزینه کند و یا اینکه مبلغ را بدون اطلاع مالک از اجاره بها کم کند. حتما پیش از هر اقدامی مالک را در جریان موضوع قرار داده و در صورت نیاز، به مراجع قانونی مراجعه کرد و حکم قضایی اخد نمود.
اگر مستأجر از صاحبخانه اجازه گرفته باشد، می‌تواند هزینه تعمیرات را خودش بپردازد و بعدا این هزینه را از اجاره کم یا از مالک مطالبه کند. در غیراین صورت، قانون حق را به مستأجری که سرخود برای خانه هزینه کرده، نمی‌دهد، مگر اینکه پای خرابی‌های جدی (مثل ترکیدگی لوله، نشست ساختمان و...) در میان باشد و صاحبخانه از پاسخگویی خودداری کند. درآن صورت باید مستأجر شخصا وارد عمل شود و فاکتور هزینه‌ها را نگه دارد و بعدا با صاحبخانه حساب کند. اگر هم صاحبخانه زیر بار نرفت، مستأجر حق کم‌کردن هزینه تعمیرات از اجاره را ندارد و باید موضوع را به دادگاه یا شورای حل اختلاف اطلاع دهد. در آن‌جا کارشناس بعد از بررسی مسأله و تعیین مبلغ، صاحبخانه را وادار می‌کند حق مستأجر را بدهد.
اگر مستاجر اجازه تعمیر نداد و یا تعمیر نکرد چه باید کرد؟
دراین صورت مالک می‌تواند یا به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و از مستأجر شکایت کند و حکم دادگاه را برای ورود به خانه و تعمیرات بگیرد یا این که با اجازه مستأجر وارد خانه شده و تعمیرات را درحدی که کار راه بیفتد، با هزینه خودش انجام دهد و بعد از تمام‌شدن مدت قرارداد، به دادگاه مراجعه کرده و فاکتور‌ها را ارائه دهد و طلب خود را از مستأجر بگیرد.
نگارنده: محمد مهری
