بررسی چالش ها و راهبردهای سرمایه گذاری در بخش مسکن

طی سال های اخیر به دلیل توسعه بازار مسکن در کشور و وجود نوسان های شدید در میزان عرضه و تقاضای این کالا که اغلب ناشی از تغییرات صورت گرفته در قیمت های ساخت و خرید و فروش این  کالا می باشد، تمرکز اقتصاددانان و سیاستگذاران به این بخش جلب شده است. بخش مسکن از دو لحاظ حائز اهمیت است، چراکه از یک سو تأمین کننده یکی از اساسی ­ترین نیازهای اجتماعی انسان یعنی سرپناه است. از سوی دیگر، مسکن به عنوان کالایی است که با سایر بازارها و بخش های اقتصادی حلقه های ارتباطی پسین و پیشین قوی دارد و همچنین به عنوان دارایی مهم عامل ذخیره ثروت و منبع درآمد نیز خواهد بود.

بسیاری از محققین معتقدند سرمایه ­گذاری در بخش مسکن اثرات بسیار بیشتری نسبت به سرمایه گذاری در بخش غیرمسکونی بر اقتصاد دارد.

در مرحله تولید، ساخت و ساز مسکن ارزش افزوده ایجاد می کند که در حساب های ملی به عنوان ارزش ­افزوده بخش ساختمان لحاظ می شود.

در مرحله بهره برداری نیز ارزش افزوده ذخیره واحدهای مسکونی از دو بخش اجاره واقعی و اجاره محاسباتی تشکیل شده و در بخش خدمات و زیربخش خدمات و مستغلات وارد می شود که از لحاظ سهم و درصد در تولید ناخالص داخلی اهمیت بسیار زیادی دارد. ارتباط غیرمستقیم بخش مسکن به این طریق است که ساخت و ساز مسکن و بهره برداری از آن نیازمند نهاده­ ها و مواد اولیه ای است که از طریق سایر بخش­های اقتصادی تولیدشده و در اختیار بخش مسکن قرار می گیرد، لذا افزایش تولید بخش مسکن موجب تقویت رشد تولید و اشتغال در سایر بخش های اقتصادی خواهد شد.

یکی از راهکارهای سرمایه­ گذاری در بخش مسکن سرمایه­ گذاری خارجی است که در سالهای اخیر، کشور ایران در کنار سایر کشورهای جهان و با توجه به امتیازات ویژه سرمایه گذاری خارجی تلاش­های های زیادی برای جذب سرمایه­ گذاری خارجی به عمل آورده است. به رغم این تلاش­ها، با توجه به پتاسیل های فراوان،  ظرفیت ها و موقعیت ژئو استراتژیک ایران در مقایسه با کشورهای دیگر دارای پتاسیل های ضع­یف و نامناسب، نتیجه شایانی حاصل نشده و میزان جلب سرمایه­ گذاری خارجی ایران، نسبت به توانمندی­های آن، بسیار پایین بوده است ، . در بازار مسکن اولین خواسته سرمایه­ گذار امنیت سرمایه­اش است و ایران در رده ­بندی کشورها در زمینه امنیت سرمایه ­گذاری در گروه چهارم قرار دارد و آرامش خاطر چندانی را برای سرمایه­ گذاران خارجی به وجود نمی­آورد. سرمایه­ گذار خارجی فقط تضمین بانکی را قبول می­کند این در حالی است که ایران در ارتباط با بانک­ها با مشکلات متعددی از قبیل تحریم­ ها روبروست. دیوانسالاری، مذاکرات طولانی بی­حاصل، برخورد نامناسب رسانه­ ها یا سابقه وضع قوانین زیان­بخش برای سرمایه­ گذاری خارجی و....از جمله مشکلات سرمایه گذاران خارجی در بخش مسکن است.

شهر پرند که شهر جدیدی در ایران محسوب می­شوند و به منظور گنجایش سرریز جمعیتی شهر تهران ایجاد شده است. مساکن موجود در این شهر ابتدا به صورت مستقل و تک واحدی ساخته شده اما بعدا به صورت مسکن مهر عرضه شده است. به علت عدم توان ورود بخش خصوصی، دولت با عنوان مسکن اجتماعی و مسکن مهر جهت ساخت و ساز به شهر ورود کرده است که با توجه به کیفیت پایین ساخت و ساز در این شهر استقبال چندانی از واحدهای ساخته شده نشده است. همچنین مشکلات دیگر در زمینه کیفیت ساخت و نداشتن تجربه کافی در ساخت و ساز به مشکلات این شهر افزوده است.

بازار مسکن ایران با توجه به جمعیت جوان و ترکیب هرم جمعیتی بازاری است که به شدت رو به رشد که تا یک دهه دیگر رشد شتاب­ زده تقاضا ادامه داشته و پس از آن این رشد رو به کاهش خواهد گذاشت. با توجه به این شرایط سرمایه­ گذاری در این بخش می­تواند به اقتصاد ایران کمک شایانی بکند. حال آنکه این سرمایه­ گذاری خارجی نیز باشد که با ارزآفرینی و کارآفرینی در این حوزه همراه است. این موضوع در شهرهای جدید مانند پرند فرصت بسیار ویژه ­ای می­ باشد چون با توجه به برنامه­ ریزی­ های نادرست کلان در کشور نیاز به سرمایه­ گذاری خارجی و استفاده از تجارب آن­ها در مسکن­ سازی می­تواند فرصت مناسبی برای شهر پرند باشد.

کاوه نیل قاز

کارشناس ارشد شهرسازی