علت اولویت بخشی به تسهیلات خرید مسکن در رکود بازار

به گزارش شمانیوز به نقل از هیبنا، محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه این بانک طی ادوار مختلف همزمان با حاکم شدن رکود بر بازار مسکن، سیاست‌های جدید برای خروج این بخش از وضعیت رکودی را پیش‌بینی و اجرایی کرده است، گفت: یکی از مهم‌ترین سیاست‌های خروج از رکود در دوره گذشته، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود. بانک مسکن در راستای کمک به خروج بخش مسکن از رکود، از طریق تحریک تقاضای مؤثر و احیای رژیم پس‌انداز، حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را از خرداد ماه سال 1394 بر اساس مدل «خودکفایی و رعایت شرط تعادل منابع و مصارف حساب» با هدف افزایش قدرت خرید خانوارها راه‌اندازی کرد.

وی ادامه داد: مطابق با مدل پیش‌بینی شده در این صندوق، سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به ترتیب در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها به 80، 60 و 40 میلیون تومان و متعاقباً تسهیلات از محل اوراق ممتاز به 60، 50 و 40 میلیون تومان افزایش یافت. در اواخر سال 1394 نیز، امکان اعطای تسهیلات به زوجین تا حدود 2 برابر سقف‌های یاد شده فراهم شد و با تک‌ نرخی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم و کاهش نرخ سود تسهیلات از محل اوراق ممتاز، زمینه خانه‌دار شدن تعداد زیادی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن فراهم شد.اما با افزایش شدید قیمت مسکن همگام با افزایش سایر دارایی‌ها از جمله خودرو، طلا، ارز و ...، عملاً این تسهیلات کارایی خود را تا حدود زیادی از دست داد.

در شرایطی که سقف‌های تسهیلاتی متناسب با نیاز واقعی بازار نبوده و امکان تقویت صندوق مسکن که متکی به حمایت خارج از بانک می‌باشد وجود ندارد، تنها راهکار بانکی ممکن،افزایشسقف تسهیلات از محل اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن می‌باشد، که همین امر در دستور کار قرار گرفت و علاوه بر افزایش قدمت ساختمان‌های مشمول تسهیلات از 20 به 25 و با مقداری تسهیلات کمتر تا 30 سال ساخت، سقف تسهیلات با لحاظ جعاله در تهران از 120 میلیون تومان به 240 میلیون تومان (در حالت زوجین) افزایش یافت.

وی در پاسخ به نگرانی مطرح شده در خصوص اثر افزایش سقف تسهیلات بر قیمت مسکن گفت: شاید این موضوع به لحاظ نظری درست باشد ولی سوابق تاریخی موضوع حاکی از آن است که در اغلب موارددر مورد بازار مسکن ایران مصداق ندارد؛ کما اینکه طی سال‌های 94، 95 و 96 علیرغم افزایش چندین برابری سقف تسهیلات در مقایسه با قبل از آن، حداقل افزایش قیمت مسکن در بازار مشاهده شد. آنچه که به لحاظ منطق اقتصادی می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن گردد، افزایش محسوس تقاضا در برابر کاهش یا ثبات عرضه است و صرف افزایش اسمی مقدار تسهیلات نمی‌تواند تأثیر جدی بر نقطه تعادلی عرضه و تقاضا بگذارد. در شرایطی که افزایش میزان تسهیلات بانکی با خروج سوداگران از بازار و یا عدم اقبال خریداران مواجه گردد، خللی در بازار ایجاد ننموده و حتی اگر افزایش قیمت ناشی از تغییر انتظارات مردم نیز در بازار مشاهده شود، به سرعت این اثر تعدیل می‌گردد. ذکر این نکته ضرورت دارد که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران (بر اساس قیمت معاملات صورت گرفته) در سال‌های 93، 94 و حتی 95 رقمی حدود 4 میلیون تومان بوده و در سال 96 به 5 و در سال 97 به 8 میلیون تومان افزایش یافته و این رقم در سال 98 به حدود 13 میلیون تومان رسیده است. مشاهده می‌شود که قیمت مسکن در مقایسه با قبل حدوداً سه برابر شده و این در حالی است که تسهیلات بانکی تنها دو برابر شده و این افزایش، جبرانِ همه کاهش قدرت خرید را نیز نمی‌نماید. به عبارت دیگر در سال 95 و 96 با 120 میلیون تومان تسهیلات بانک، به طور میانگین امکان خرید 30 متر مسکن در تهران وجود داشت، در حالی که با 240 میلیون تومان تسهیلات فعلی کمتر از 20 متر مسکن در تهران می‌توان خریداری نمود. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت، اقدام اخیر، موجب افزایش تقاضا در مقایسه با قبل گردد، بلکه در بهترین حالت، تنها مانع کاهش تقاضا می‌گردد.

مرادی در پاسخ به این سؤال که با توجه به اقساط این تسهیلات، گروه‌های متوسط به پایین جامعه توان استفاده از تسهیلات جدید را ندارند گفت به هر حال بانک خود را متعهد به پاسخگویی به تمامی نیازهای مصرفی در حوزه مسکن می‌داند و این تصمیم در شرایطی گرفته شد که نسبت تسهیلات به قیمت مسکن (LTV) به حداقل خود طی سالیان اخیر رسیده بود و عملاً بود و نبود تسهیلات بانکی فرق چندانی نمی‌کرد. در همین شرایط هم هستند کسانی که حول و حوش این اقساط را به عنوان اجاره بهای واحد مسکونی خود پرداخت کرده و برای آنان بهتر خواهد بود اگر این مبالغ را صرف خرید مسکن نمایند و علاوه بر آن، در صورت استفاده از مبالغ کمتر تسهیلات طبعاً میزان اقساط هم کمتر خواهد بود و لازم است افراد با توجه به توان بازپرداخت خود، مبادرت به استفاده از سقف معینی از تسهیلات نمایند. از طرف دیگر چنانچه باشند کسانی که واحد کوچکی را در اختیار داشته و با کمک تسهیلات بانک، ملک خود را تبدیل به احسن کرده و واحد کوچک را فروخته و واحد بزرگ‌تری خریداری نمایند، در چنین حالتی عرضه واحدهای کوچک‌متراژ به بازار زیاد شده و این به نفع دهک‌های پایین‌تر جامعه خواهد بود.این ایراد بیش از آنکه متوجه اقدام به افزایش سقف تسهیلات شود به این موضوع برمی‌گردد که درآمد افراد همپای تورم افزایش نیافته و بهتر است فکری به حال این موضوع شود. و الّا صرف عدم افزایش تسهیلات به خاطر عدم توان بازپرداخت تمامی یا قسمت عمده گروه‌های درآمدی جامعه، کمکی به رفع دغدغه مسکن که نخواهد کرد هیچ، تازه با افزایش‌های بعدی قیمت مسکن، این نیاز مهم را بیش از پیش از دسترس خانوارها دور خواهد کرد.

وی با بیان اینکه آغاز افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال 96 به عوامل بیرونی موثر بر بازار مرتبط بود، تصریح کرد: افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال 96 تا اوایل سال جاری (1398) نیز، به عوامل خارج از مؤلفه‌های درونی بخش مسکن و عموماً به دلیل تورم حادث شده در سایر بخش‌های اقتصادی متأثر از نقدینگی بود و ارتباطی با سیاست‌های حوزه مسکن و یا اقدامات قبلی در این حوزه ندارد.

مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات انفرادی اوراق مسکن در تهران از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر به بالا از ۵۰ به ۸۰ میلیون و در سایر مناطق شهری (شهرهای کوچک) از ۴۰ به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین زوج‌ها می‌توانند با تجمیع تسهیلات خود بر روی یک پلاک، عملاً دو برابر این مقادیر را جهت خرید یک واحد مسکونی استفاده نمایند. علاوه بر آن، تسهیلات جعاله (تعمیرات) که به عنوان مکمل تسهیلات خرید توسط متقاضیان خرید مسکن در تمامی مناطق شهری دریافت می‌شود نیز با افزایش دوبرابری از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان تغییر کرده است.